REIC เผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย 3 จังหวัด EEC ครึ่งแรกและแนวโน้มปี 2568

      ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ช่วงครึ่งแรกปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน) ในพื้นที่จังหวัดหลัก 27 จังหวัด ซึ่งคาดการณ์ครอบคลุมโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ ประเภทบ้านจัดสรรและอาคารชุด (ไม่นับรวมบ้านมือสอง) สัดส่วนกว่าร้อยละ 80 ของโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ทั่วประเทศ พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย (Total Supply) จำนวน 3,901 โครงการ 401,869 หน่วย มูลค่า 2,278,945 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 และมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.3เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ในจำนวนนี้เป็นโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ประกอบด้วย 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ซึ่งมีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขาย(Total Supply) รวมทั้งสิ้น 71,841 หน่วย มูลค่า 301,743 ล้านบาท จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในตลาดรวมจะเพิ่มขึ้น เพียงเล็กน้อยที่ร้อยละ 3.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่กลับพบว่าในเชิงมูลค่ามีการขยายตัวถึงร้อยละ 21.2 แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มราคาขายเฉลี่ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่วนหนึ่งอาจสะท้อนถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น หรือการเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างสินค้าไปสู่ Segment ที่ราคาสูงขึ้น เมื่อพิจารณาด้านอุปทานใหม่พบว่ามีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่เพียง 4,077 หน่วย ลดลงถึงร้อยละ -67.8 ซึ่งนับเป็นการชะลอตัวอย่างรุนแรงที่สุดในรอบหลายปี ขณะที่มูลค่าของซัพพลายใหม่อยู่ที่ 22,589 ล้านบาท ลดลงกว่าครึ่งจากปีก่อนหน้า

ด้านอุปสงค์หรือยอดขายใหม่ พบว่า จำนวนหน่วยขายได้ใหม่อยู่ที่ 7,197 หน่วย ลดลงร้อยละ -37.3 โดยมีมูลค่าการขายรวม 31,640 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -19.2 ซึ่งแม้อัตราการลดลงของมูลค่าจะน้อยกว่าจำนวนหน่วย แต่อัตราการดูดซับ ต่อเดือน (Absorption rate) กลับลดลงจากร้อยละ 2.8 ในช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่เพียงร้อยละ 1.7 สะท้อนถึง การชะลอการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในภาพรวม นอกจากนี้ ตลาดยังต้องเผชิญกับภาระของหน่วยเหลือขายสะสม ที่เพิ่มขึ้นเป็น 64,644 หน่วย หรือขยายตัวร้อยละ 11.6 ขณะที่มูลค่าของหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 28.8 แตะระดับ 270,103 ล้านบาท โดยราคาของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่เฉลี่ย 4.2 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งกลุ่มราคา ที่มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุดคือ ทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1.01- 2.00 ล้านบาท ที่มีจำนวนหน่วยสร้างเสร็จ เหลือขายสูงถึง 3,937 หน่วย ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้อยู่ในภาวะที่ควรจับตามอง อย่างใกล้ชิด ความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงหลัก ขณะที่อัตราการดูดซับต่ำและระดับหน่วยเหลือขายที่สูงก่อให้เกิดแรงกดดันต่อตลาดในระยะกลางถึงยาว

จังหวัดชลบุรี

ช่วงครึ่งแรกของปี 2568 จังหวัดชลบุรียังคงเป็นศูนย์กลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ EEC ที่มีความเคลื่อนไหวค่อนข้างชัดเจน โดยเฉพาะในด้านการสะสมของหน่วยเหลือขาย แม้ว่าปริมาณโครงการเปิดใหม่จะลดลงอย่างมากก็ตาม

จำนวน Total Supply ของจังหวัดอยู่ที่ 46,965 หน่วย เพิ่มขึ้น ร้อยละ 4.5 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็น อาคารชุด 23,526 หน่วย (ลดลงร้อยละ -1.3) และบ้านจัดสรร 23,439 หน่วย (เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.03) แสดงถึงการขยายตัว ของตลาดที่มาจากบ้านจัดสรรเป็นหลัก ด้านมูลค่า Total Supply มีมูลค่ารวม 216,397 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 24.4 โดยเฉพาะอาคารชุดที่มูลค่าพุ่งขึ้น ร้อยละ 31.3 สะท้อนว่าหน่วยที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นมีระดับราคาสูงขึ้นกว่าปีก่อน

อย่างไรก็ตามจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ (New Supply) ในจังหวัดชลบุรี ลดลงอย่างมีนัยสำคัญโดยมีเพียง 3,206 หน่วย มูลค่า 19,091 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนถึง ร้อยละ -69.3 (หน่วย) และ -51.2 (มูลค่า) ซึ่งเป็นการลดลงในทั้ง 2 ประเภทอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนถึงความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่จากภาวะตลาดที่ยังไม่เอื้อต่อการขาย ด้านอุปสงค์ ยอดขายใหม่ (New Sales) ลดลงเช่นกัน โดยมีจำนวนเพียง 5,089 หน่วย มูลค่า 25,391 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ร้อยละ -36.9 (หน่วย) และ -13.6 (มูลค่า) โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่ยอดขายจำนวนหน่วยลดลงถึง ร้อยละ -45.4

เมื่อพิจารณาภาวะคงเหลือ พบว่า จังหวัดชลบุรีมี Remaining Supply จำนวน 41,876 หน่วย มูลค่า 191,006 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.5 (หน่วย) และร้อยละ 32.2 (มูลค่า) จากปีก่อน แสดงถึงปริมาณหน่วยสะสมที่ยังไม่สามารถระบายออกได้อย่างมีประสิทธิภาพ อัตราดูดซับเฉลี่ยต่อเดือนลดลงเหลือเพียงร้อยละ 1.8  จากเดิมที่เคยอยู่ที่ร้อยละ 3.0 ทำให้ระยะเวลาที่คาดว่าจะขายหมดเพิ่มขึ้น ด้านราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเปิดใหม่ (New Supply) ในปีนี้อยู่ที่ 6.0 ล้านบาท ต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 3.7 ล้านบาทในปีก่อนหน้า สะท้อนถึงโครงการใหม่ที่มีราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด ขณะที่ ราคาของหน่วยเหลือขายสะสมเฉลี่ยอยู่ที่ 4.6 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 3.9 ล้านบาท

ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีช่วงครึ่งแรกของปี 2568 เผชิญกับภาวะ “ยอดขายหดตัว – สต็อกเพิ่มสูง ซึ่งสะท้อนถึงความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่มียอดขายลดลงต่อเนื่อง โดยกลุ่มราคาที่ต้องระวังในจังหวัดชลบุรี คือช่วงราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ซึ่งมีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 3,582 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 27.4 ประเภทหลักคือทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวน 1,987 หน่วย หรือร้อยละ 44.2 สำหรับอาคารชุดมีจำนวนหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมมากที่สุดในกลุ่มราคา 1.01-2.00 ล้านบาท โดยมีจำนวน 1,528  หน่วย หรือร้อยละ 28.5ของหน่วยเหลือขายกลุ่มราคาดังกล่าว 

จังหวัดระยอง

ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยองช่วงครึ่งแรกของปี 2568 มีสัญญาณชะลอตัวต่อเนื่อง แม้ว่าจำนวนหน่วยรวมจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย แต่ความเคลื่อนไหวด้านอุปสงค์และการเปิดโครงการใหม่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงภาวะตลาด ที่เปราะบางโดยเฉพาะประเภทโครงการอาคารชุด โดยจำนวนTotal Supply ในจังหวัดระยองมีจำนวน 17,203 หน่วย มูลค่า 59,647 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 2.6 (หน่วย) และ 13.0 (มูลค่า) เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

โดยการเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่มาจากกลุ่มบ้านจัดสรรที่ขยายตัวทั้งในด้านจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ  4.5 และมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 15.5 ขณะที่อาคารชุดมีการหดตัวลงอย่างชัดเจน โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -25.4  และมูลค่าลดลง ร้อยละ -20.7

การเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) มีเพียงในกลุ่มบ้านจัดสรรเท่านั้น โดยมีจำนวน 776 หน่วย มูลค่า 3,216 ล้านบาท ลดลงมากถึงร้อยละ -54.8 (หน่วย) และร้อยละ -60.6 (มูลค่า) เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ขณะที่อาคารชุดไม่มีการเปิดตัวใหม่ช่วงครึ่งปีแรก สะท้อนความระมัดระวังของผู้ประกอบการและการประเมินว่าตลาดยังไม่เอื้อต่อการลงทุนในโครงการอาคารชุด

ด้านอุปสงค์ ยอดขายใหม่ (New Sales) หดตัวตามอุปทาน โดยยอดขายรวมในครึ่งปีแรกอยู่ที่ 1,426 หน่วย มูลค่า 4,074 ล้านบาท ลดลง ร้อยละ -37.6 (หน่วย) และ -38.7 (มูลค่า) จากปีก่อน โดยเฉพาะอาคารชุดที่มียอดขายเพียง 80 หน่วย ลดลงถึงร้อยละ -66.7 แสดงให้เห็นถึงความไม่มั่นใจของผู้บริโภคต่ออสังหาริมทรัพย์แนวดิ่ง ขณะที่บ้านจัดสรรมียอดขาย 1,346 หน่วย ลดลงร้อยละ -34.2

เมื่อพิจารณาภาวะคงเหลือ พบว่าหน่วยเหลือขายสะสม (Remaining Supply) เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยอยู่ที่ 15,777 หน่วย มูลค่า 55,573 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.9 (หน่วย) และร้อยละ 20.4 (มูลค่า) เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะบ้านจัดสรรที่หน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 10.3 ในขณะที่อาคารชุดลดลงร้อยละ -13.8 โดยอัตราการดูดซับต่อเดือนลดลงเหลือเพียงร้อยละ 1.4  จากร้อยละ 2.3  ในปีก่อน ส่งผลให้ต้องใช้เวลาในการขายหมดในอัตราที่นานที่สุดในพื้นที่ EEC สะท้อนภาวะตลาดที่ซบเซาและการระบายสต๊อกที่ล่าช้า โดยราคาของหน่วยเหลือขายเฉลี่ยอยู่ในกลุ่มราคา 3.5 ล้านบาทต่อหน่วย สะท้อนถึงโครงสร้างราคาที่กระจุกตัวอยู่ในระดับกลาง และอาจยังสูงเกินศักยภาพของผู้บริโภค โดยกลุ่มราคาที่ต้องเฝ้านระวังเนื่องจากมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุดคือระดับราคา 1.01-2.00 ล้านบาท โดยมีจำนวนสูงถึง 2,233 หน่วย ซึ่งร้อยละ 70.3 เป็นทาวน์เฮ้าส์

จังหวัดระยองเผชิญแรงกดดันรอบด้านทั้งจากฝั่งอุปทานที่เริ่มสะสมหน่วยเหลือขาย และฝั่งอุปสงค์ที่ชะลอตัว โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่แทบไม่มีการเปิดตัวใหม่ และมียอดขายลดลงเกินครึ่ง ในขณะที่บ้านจัดสรรยังคงขับเคลื่อนตลาด แต่ก็มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการในพื้นที่จึงควรปรับกลยุทธ์ทั้งด้านขนาด ราคา และรูปแบบผลิตภัณฑ์ให้ตรงกับกำลังซื้อจริง เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงด้านสภาพคล่องในระยะกลางถึงยาว

จังหวัดฉะเชิงเทรา

ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทราในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 แสดงภาพความแตกต่างที่ชัดเจนระหว่าง โครงการ บ้านจัดสรรกับโครงการอาคารชุด โดยกลุ่มบ้านจัดสรรยังคงเติบโตต่อเนื่อง ขณะที่อาคารชุดหดตัวลงอย่างมากเกือบ ทั้งระบบ ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคและความระมัดระวังของผู้ประกอบการ ในด้านอุปทาน

จังหวัดฉะเชิงเทรามีจำนวน Total Supply รวมทั้งสิ้น 7,673 หน่วย เพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 0.2 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเกิดจากการเพิ่มขึ้นของบ้านจัดสรรที่ขยายตัวร้อยละ 18.13 ขณะที่อาคารชุดลดลงถึงร้อยละ -72.3 ส่งผลให้ภาพรวมอยู่ในระดับทรงตัว โดยในเชิงมูลค่า Total Supply เพิ่มขึ้นเป็น 25,699 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 15.5 การเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply)  ในครึ่งปีแรกมีเพียง 95 หน่วย จากประเภทโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น ลดลงร้อยละ -81.8 จากปีก่อนที่เคยมีจำนวน  522 หน่วย และในปี 2568 ไม่มีการเปิดขายโครงการอาคารชุดใหม่ เช่นเดียวกับมูลค่าการเปิดขายใหม่ที่ลดลงจาก 2,201 ล้านบาท เหลือเพียง 282 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ -87.2

ด้านอุปสงค์ ยอดขายใหม่หดตัวเช่นกัน โดยมียอดขายใหม่ (New Sales) 682 หน่วย มูลค่า 2,175 ล้านบาท ลดลง จากปีก่อนร้อยละ -39.5  มูลค่าลดลงร้อยละ -30.3   โดยเฉพาะอาคารชุดที่ยอดขายลดลงถึงร้อยละ -78.3 ส่งผลให้ การสะสมของ Remaining Supply ยังคงอยู่ในระดับสูงโดยมีจำนวน 6,991 หน่วย มูลค่า 23,524 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.0 มูลค่าเพิ่มขึ้น ร้อยละ 23.0 โดยมีความสามารถในการระบายสต๊อกสะท้อนผ่านอัตราดูดซับ ต่อเดือนร้อยละ 1.5 ลดลงจากร้อยละ 2.5 จากปีก่อนหน้า  ทำให้จำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมดเพิ่มขึ้น อย่างมีนัยสำคัญ  แสดงถึงความท้าทายในการจัดการสินค้าคงเหลือของตลาด โดยราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายเฉลี่ยอยู่ที่ 3.4 ล้านบาทหน่วย เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 2.9 ล้านบาท

ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทรายังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีแรงขับเคลื่อนหลักจากกลุ่มบ้านจัดสรร ขณะที่ ตลาดคอนโดมิเนียมหดตัวทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์อย่างรุนแรง การไม่มีโครงการใหม่ในกลุ่มอาคารชุดสะท้อนถึงภาวะ “หยุดลงทุน” ที่ชัดเจน โดยกลุ่มราคาที่ต้องระวังคือกลุ่มราคา 1–3 ล้านบาท ควรชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับราคาเกิน 3 ล้านบาท ที่มียอดเหลือขายค้างสูง