จับสัญญาณตลาดคอนโดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลหลังวิกฤต COVID-19 : ฟื้นตัวท่ามกลางความท้าทายในระยะข้างหน้า

Business

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2022 กลับมาขยายตัว โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาปานกลาง-ล่าง

EIC มองว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2022 จะกลับมาขยายตัวจากฐานที่ต่ำในปีก่อนหน้า โดยกลุ่ม
ที่กลับมาฟื้นตัวได้ดีขึ้น คือ กลุ่มระดับราคาปานกลางถึงล่าง จากการกลับมาเปิดตัวในปี 2022 โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคา
ไม่เกิน 2 ล้านบาท และตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง ที่คาดว่าจะเติบโตได้ต่อเนื่องจากช่วงครึ่งแรกของปี จากกลุ่ม Real demand ที่มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ประกอบกับปัจจัยหนุนอื่น ๆ ในช่วงที่เหลือของปี ทั้งมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และมาตรการผ่อนคลาย LTV ที่จะมีผลบังคับไปจนถึงสิ้นปี 2022 ระดับราคาคอนโดมิเนียมที่ยังมีแนวโน้มขยายตัวในอัตราที่ต่ำกว่ากลุ่มแนวราบ การผ่อนคลายการเดินทางเข้าประเทศ รวมถึงรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ และส่วนต่อขยายที่ใกล้ก่อสร้างเสร็จ หรือเริ่มทยอยเปิดให้บริการ

ตลาดคอนโดมิเนียมจะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยยังมีแรงกดดันทั้งเงินเฟ้อ และดอกเบี้ยขาขึ้น

ภาวะเงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย จะยังส่งผลต่อกำลังซื้อในช่วงที่เหลือของปี อีกทั้ง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ ที่จะกลับมาจัดเก็บในอัตราเดิมหลังปรับลดการจัดเก็บลงในปีที่ผ่านมา อาจจะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของนักลงทุน นอกจากนี้ ภาวะเศรษฐกิจโลกที่เริ่มมีความเสี่ยงเข้าสู่การชะลอตัวในหลายประเทศ
อาจส่งผลให้การฟื้นตัวของกำลังซื้อคอนโดมิเนียมจากต่างชาติเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่วนกำลังซื้อจากชาวจีนก็ยังต้องติดตามการผ่อนคลายการเดินทางออกนอกประเทศ รวมถึงการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ยังเปราะบางในหลายภาคส่วน

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2023 ขยายตัวต่อเนื่อง ทั้งด้านอุปสงค์ และอุปทาน

EIC มองว่า การขยายตัวของตลาดในปี 2023 ยังคงเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยคอนโดมิเนียมราคาต่ำไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงคอนโดมิเนียมมือสองยังมีแนวโน้มได้รับความนิยมต่อเนื่อง โดยเฉพาะในบริเวณที่ใกล้แหล่งงาน สถานศึกษาระดับอุดมศึกษาขนาดใหญ่ และมีความสะดวกในการเดินทาง จากภาวะกำลังซื้อที่ยังอยู่ในระยะฟื้นตัว อย่างไรก็ดี ความต่อเนื่องของมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ และการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่คาดว่าจะดีขึ้นกว่าปีก่อนหน้า จะยังคงเป็นปัจจัยหนุนสำคัญ ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลต่อการฟื้นตัวของกำลังซื้อ อาทิ แนวโน้มการขึ้นอัตราดอกเบี้ย ความนิยมที่อยู่อาศัยแนวราบ ความไม่แน่นอนของกำลังซื้อชาวจีน รวมถึงต้นทุนก่อสร้างที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทั้งแรงงาน และที่ดิน ที่จะส่งผลต่อการปรับตัวเพิ่มขึ้นของระดับราคาคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ ต้องติดตามสถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสม ที่อาจมีแนวโน้มกลับมาเพิ่มมากขึ้นอีกครั้งในปี 2023 หลังหลายพื้นที่ทั้งกรุงเทพฯ ชั้นใน และชั้นกลาง รวมถึงชานเมือง เริ่มมีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มมากขึ้น

ในระยะสั้น ผู้ประกอบการยังต้องคำนึงถึงความคุ้มค่า และการสร้างความแตกต่างให้กับผู้ซื้อคอนโดมิเนียม อีกทั้ง พิจารณาการเปิดโครงการใหม่อย่างรอบคอบ ควบคู่กับการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยยังต้องเผชิญกับความท้าทาย ทั้งกำลังซื้อที่มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป สถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสม รวมถึงต้นทุนก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการอาจใช้กลยุทธ์ด้านราคา ควบคู่ไปกับการคำนึงถึงความคุ้มค่า และการสร้างความแตกต่าง เพื่อให้สามารถตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อคอนโดมิเนียม โดยยังต้องพิจารณาการเปิดโครงการใหม่ในแต่ละพื้นที่อย่างรอบคอบ เนื่องจากสถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสมในหลายพื้นที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น หรือยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่ต้นทุนก่อสร้างที่ยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับสูง ทำให้ต้องมีการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

ในระยะข้างหน้า การพัฒนาคอนโดมิเนียมจะต้องเน้นตอบโจทย์ Megatrend ได้แก่ 1) สังคมสูงอายุ
2) การทำงานแบบ Hybrid workplace 3) เทคโนโลยีที่เข้ามามีบทบาทต่อการอยู่อาศัย และ 4) กระแส ESG

Megatrend ทั้งการก้าวเข้าสู่สังคมสูงอายุ การทำงานแบบ Hybrid workplace เทคโนโลยีที่เข้ามามีบทบาทต่อการอยู่อาศัย
และกระแส ESG มีแนวโน้มผลักดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยมีการพัฒนา และปรับเปลี่ยนรูปแบบคอนโดมิเนียมอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในเชิงโครงสร้าง รูปลักษณ์ องค์ประกอบภายนอก รูปแบบการดำเนินธุรกิจ ไปจนถึงเทคโนโลยี และวัสดุที่ใช้
ในการก่อสร้าง ประกอบกับความต้องการของผู้บริโภคที่มีความหลากหลาย ซับซ้อน และเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ EIC มองว่า Serviced condominium และ Mixed-use condominium อาจเป็นทางเลือกในการพัฒนาคอนโดมิเนียมสำหรับผู้ประกอบการในระยะข้างหน้า

ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2022 เป็นอย่างไร ?
EIC มองว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลผ่านจุดต่ำสุดในปี 2021 มาแล้ว และในปี 2022 จะกลับมาขยายตัวได้จากฐานที่ต่ำในปีก่อนหน้า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลอยู่ในภาวะชะลอตัวตลอดช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ในปี 2019 ที่ประกาศใช้มาตรการ LTV ซึ่งเป็นข้อจำกัดต่อการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น มาจนถึงในปี 2020-2021 ที่มีการแพร่ระบาดของ COVID-19 อย่างรุนแรง ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจหยุดชะงัก กำลังซื้อหดตัวลงไปอย่างมาก และผู้บริโภคชะลอการใช้จ่ายท่ามกลางสถานการณ์ที่ยังไม่แน่นอน อีกทั้ง ยังส่งผลให้ผู้บริโภคนิยมที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น จากความต้องการพื้นที่ใช้สอยอย่างเพียงพอ และที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัยไม่มากนักสำหรับการใช้ชีวิต
ในยุค New normal สำหรับทางฝั่งผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย นอกจากจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไปตามกำลังซื้อที่ลดลงแล้ว ยังเผชิญกับสถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสมที่ยังอยู่ในระดับสูง จากการเร่งเปิดโครงการใหม่จำนวนมากสะสมมาตลอดช่วงก่อนปี 2019 โดยมีการทำโปรโมชันเร่งระบายหน่วยเหลือขายสะสมออกไปได้บ้างในช่วงที่ผ่านมา
EIC มองว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลผ่านจุดต่ำสุดในปี 2021 มาแล้ว และในปี 2022 จะกลับมาขยายตัวได้จากฐานที่ต่ำในปีก่อนหน้า โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมกลุ่มระดับราคาต่ำไม่เกิน 2 ล้านบาท และตลาดคอนโดมิเนียมมือสองที่น่าจับตามอง ท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่วนในปี 2023 คาดว่าตลาดคอนโดมิเนียม
จะสามารถขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง ตามภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้น
ในช่วงครึ่งแรกของปี 2022 หน่วยขายได้คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 33,370 หน่วย (+137%YOY) หรือคิดเป็นสัดส่วน 58% ของหน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยทุกประเภท ซึ่งส่วนใหญ่มาจากคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยการขยายตัวได้มากมาจากฐานที่ต่ำในปีก่อนหน้าเป็นสำคัญ ประกอบกับการฟื้นตัวของกำลังซื้อในประเทศยังถูกกดดันจากภาวะเงินเฟ้อ และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้คอนโดมิเนียมกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทได้รับการตอบรับที่ดีกว่ากลุ่มระดับราคาปานกลาง-บน สอดคล้องกับภาพตลาดคอนโดมิเนียมมือสองที่ขยายตัวได้ดี จากจุดแข็งด้านราคาที่ถูกกว่าโครงการใหม่ โดยตลาดคอนโดมิเนียมกลุ่มระดับราคาต่ำยังได้อานิสงส์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ
และจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอีกด้วย อย่างไรก็ดี กำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ซึ่งมีสัดส่วน
มากที่สุดเมื่อเทียบกับกำลังซื้อชาวต่างชาติอื่น ๆ ยังไม่กลับมามากนักในช่วงครึ่งแรกของปี 2022 จากการที่ไทย
ยังไม่ผ่อนคลายให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศมากนักในช่วงไตรมาสแรกของปี และความเข้มงวดด้านการเดินทาง
ออกนอกประเทศของจีนตามมาตรการ Zero COVID
สำหรับหน่วยขายได้คอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2022 ขยายตัวได้ถึง +244%YOY อยู่ที่ระดับ 16,000 หน่วย ซึ่งมากกว่าจำนวนหน่วยขายได้โครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ของปี 2020 และ 2021 ทั้งปี จากการเปิดโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้นมากในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมกลุ่มระดับราคา 1-2 ล้านบาท ที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยมีสัดส่วนถึง 75% ของหน่วยขายได้โครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ทั้งหมด (รูปที่ 1) อีกทั้ง อัตราการขายได้เดือนแรกโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่กลุ่มระดับราคา 1-2 ล้านบาทในช่วง 8 เดือนแรกของปีสูงถึง 49% โดยสูงกว่ากลุ่มระดับราคาอื่น ๆ และสูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ทั้งหมด ซึ่งอยู่ที่ 41% ผลตอบรับที่ดีสำหรับคอนโดมิเนียมกลุ่มระดับราคาต่ำซึ่งตอบโจทย์กำลังซื้อที่ยังอ่อนแอ ประกอบกับฐานที่ต่ำจากการชะลอเปิดโครงการใหม่ตลอดช่วง 2 ปีที่ผ่านมา รวมถึงแนวโน้มการขยายตัวของเมืองไปยังพื้นที่รอบนอกที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ พาดผ่าน ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยหันมาเปิดโครงการระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมากขึ้น สะท้อนได้จากหน่วยเปิดใหม่คอนโดมิเนียมในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2022 แตะระดับ 39,000 หน่วย (+218%YOY)

บทวิเคราะห์จากเว็บไซต์ EIC … https://www.scbeic.com/th/detail/product/real-estate-220922

ท่านผู้นำเสนอบทวิเคราะห์
เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ, นักวิเคราะห์, Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด มหาชน
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)
EIC Online: www.scbeic.com
Line : @scbeic